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【税务指南】最新税改将按揭利息抵扣限额调至75万美元,仅1/7 的美国房屋达到抵扣资格

王感恩加州房产置业专家 2019-02-10 13:17:22

根据美国现行法律,约44%的美国房屋价值达到了既定标准,使得房主在报税时更宜选择列举扣除(Itemiized Deductions)以获取更多优惠 [1],享受按揭贷款利息的抵扣政策。然而根据众议院和参议院协商达成的最新税改计划,符合优惠条件的房屋比例大幅下降,跌至 14.4%。




根据美国众议院和参议院最近提出的税改法案,两院最终克服分歧达成一致:将按揭利息抵扣限额调整至 75 万美元。此前,在众议院的提案中限额为 50 万美元,而参议院的提案则欲保留现行法律规定的 100 万美元。[2]


[2]  概念解读:

假设一位纳税人新购置了一栋房屋,按揭贷款 150 万美元。按照最新税改法案的要求,该纳税人在报税时最多可以抵扣为其中 75 万美元的贷款所付的利息。而依照现行法律,该纳税人最多可以抵扣为 100 万美元的贷款所付的利息。也就是说,税改将减少纳税人原本可以享受的优惠,并且可能减少纳税人及其家庭的可支配收入。



根据美国现行法律,约 44% 的美国房屋价值达到了既定标准,使得房主在报税时更宜选择列举扣除(Itemized Deductions)以获取更多优惠,享受按揭贷款利息的抵扣政策。然而根据最新税改计划,符合优惠条件的房屋比例将大幅下跌到 14.4%。纳税人为第二套房或度假房支付的贷款利息仍将可抵扣,但上限也调整到 75 万美元。


本文中的分析基于以下三项假设:


1

按揭利息抵扣限额会(从 100 万美元)降至 75 万美元。

2

州和地方的房产税、销售税和收入税整体抵扣上限为 1 万美元。

3

标准抵扣额(Standard Deduction)会增长约一倍。


还未最终议定的新提案规定了按揭利息抵扣限额(MID Cap)和对个人所得抵扣的限制。这很可能让很多人失去了原本选择列举抵扣能带来的优惠,因此他们会直接放弃申请按揭利息抵扣。相反,由于达到标准能够充分享受抵扣政策优惠的家庭数量锐减,更多房主在报税时可能会选择更大额的标准抵扣。根据标准抵扣额的增长规模来看,不管按揭利息抵扣上限如何变化,人们都很有可能放弃列举抵扣额的方式。


由于美国不同县(County)的房价和房产税率不同,各地受提案影响的家庭数目差异较大。比如,Zillow 的分析显示,根据现行法律(即抵扣限额为 100 万美元时),华盛顿特区(Washington D.C.)约 98% 的家庭在贷款后第一年支付的按揭利息远远高于标准抵扣额。[3] 也就是说,这些家庭的房主报税时选择按揭利息抵扣能享受更多优惠。


[3]  我们假设买家的贷款为利率 4% 的 30 年期固定利率抵押贷款,且他们正处于还贷第一年,此时为支付利息最多的时候。   


而根据新法案,原本能够享受到按揭利息抵扣的家庭比例降至 64%。同样,洛杉矶县(Los Angeles County)符合条件的房主比例也在减少,现行法律下有 94% 的家庭达到抵扣标准,而新法案一旦实行,符合抵扣标准的家庭比例将减少到 48%。


此次税改的影响并不仅仅局限于快速发展的沿海高端房产市场。如果新法案实行,位于中西部的俄亥俄州凯霍加县(Cuyahoga County, Ohio,主要为克利夫兰市 Cleveland 及其近郊)受惠于按揭利息抵扣政策的家庭占比也将从 21% 跌至 3%。


分析方法:

对房价的假设是基于截至 2017 年 11 月 30 日  Zestimates 统计的房产价值。本文分析中的其他数据来源和假设包括: