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美金投资!是该美国买房,还是美金理财?

椰子说 2019-06-16 07:53:15


随着美金加息日渐明晰,美元兑人民币攀升趋势也愈发明显。嗅觉敏感的人已开始着手配置更多美金资产,以抵御汇率风险。对于买房情有独钟的中国人来说,去美国买房又成了一个时髦的话题。所以在美国“某条街被中国人抢占”的新闻已经不稀奇了。

相较于几年前去美国买房的热潮,现在也有不少的声音爆出“后悔了”。比如:美国买房不像国内那么简单,各种需要打理+税费,出租并不如预期想的那么好,变现能力差……

        那美国买房好不好,合不合适?

椰子有一个客户,几年前在美国投资买了7套别墅,现在就处于懊恼当中。虽然房子有房屋公司打理,但依然操心,每年还要养房缴税。7套别墅中只租出去了4套,租金也就能抵上这4套的养房成本。房子虽有升值但想卖出去,却少有接手。所以这房子成了心伤

但是在人民币贬值,国内房价高企,又缺乏良好投资标的背景下,美金投资确实是一种不错的选择!

都是美金投资,是买房好,还是理财好?


买房前的深思:

1、你的钱怎么出去?

在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户。对于中国买主来说,购房款不是问题,但是每人每年5万美元汇出的限制。在美国会要求买方提供购房款证明,或者银行贷款证明。
在现如今,地下钱庄越来越紧,而原来“凑人头”的方式也被列入监控范围,那你的钱怎么出去?

此外,虽然非美国人可以在美国买房,但却不是哪家银行都会贷款给你,因为你在美国没有信用。在被美国房产经纪人广告包围的论坛中,有提示到或有中资银行提供贷款,但是实际操作却没有那么简单。也就是说,你还得做好全款买房的准备。


2、你的持有期成本有多高?

除了要付房价,多数州的综合购买成本还有约15%的各种税费+管理费(2%的房价/年)。此外在房间持有期间,还要付各种税款,还有房产的管理成本,比如购房地点、安全性、朝向、房租类型,是否杀虫,甚至水、电、瓦斯、垃圾费……各种要注意的细节在百度上一搜索实在太多!就算托管给房屋管理公司,也并非啥事不管。


3、关于回报:
说到去美国买房,投资者想的就是能否赚钱。相对于自主管理之类,更多的投资者希望选择包租的房产。其实,美国、欧洲有一些大的开发商有包租的,不过他们包租的租金回报很低。大开发商、有品牌的,难以给出高于6%的租金净回报,一般在4~5%。
 
4、房产增值:
大家都知道,房地产最赚钱的方法是通过转卖而赚取差价。
比如:100万买了一个商业地产,最终房产涨价为200万,卖后收益100万,这个时候可不要高兴的太早,美国政策还要找你收税钱呢!(翻看美国过去120年的房价走势、以及近十年的走势,就难以期待美国楼市会像中国楼市那样暴涨。)
对于这100万的收益,首先需要交30%的财产增值税,这一下30万利润没了。别急,剩下的70万,还需要交收入税,又是几十万没了……,所以真的留给自己的增值部分并不多。
更主要的是:遗产税!对于美国征税大户来说,这个真的不能忽略……
当然,可以选择做一些避税措施,例如以公司名义持有房产之类……,但是操作成本及诸多细节,并非普通购房者所能操作。

综上所述,似乎文中流露的是:椰子不赞同美国买房?

NO !

从理财师的观点出发,我更多考虑的是:

这个投资值得吗?

用投资买房的钱,能否有其他更稳健的收入?

投资举例:
100万美元,预计10年投资期
点击查看大图

椰子观点总结如下:

1、如果从移民、在美居住、教育安排,选择买房则是生活需求。如果真的需要买房,则需要提前规划!运用金融工具,合理合法的资金出境,才更安心。


2、如果从投资角度、配置美金的角度,则建议美金理财。收益靠谱、可变现能力强,还可以避免各种税!


3、建议以投资收益12%作为考量点。若预计房产增值收益可达到12%/年,能实现持续增值,则建议购置房产。

反之,则建议选择低风险的美元理财,运用合理杠杆赚取无风险利差。


谨记:美金资产并不等同于美金!

选择你真心想要的!


椰子,一个自诩为有情怀的理财师!

投资规划、教育规划、保险规划,那是so easy!

配置海外资产,那是professional!