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美国房产买在谁名下 才能收益最大化?

海外置业及生活馆 2018-11-08 14:54:08


在过去近二十年时间里,中国众多家庭财富的累积都和一个因素有关——房地产,投资越早,投资越多,越有利于家庭财富累积。如今,中国房地产市场基本走到了后期阶段,除了北上广深四个城市,其他大多数城市都处在资产换手阶段。而未来,中国家庭财富也会和一个因素高度正相关,就是海外资产的比例!


中国高净值人群似乎早已预判到这一投资走向,大手笔进行海外资产配置,其中美国房产是最受青睐的投资方式。最近一年的统计数据显示,中国人豪掷317亿美元(约合2140亿元人民币)赴美置业,连续四年成为美国海外购房群体中的“第一买家”!


买房必然要涉及产权问题,那么赴美购房应该买在谁的名下,才能更好实现投资目的呢?一般来说,应该从是否有利于资产保护,是否能够有效减税,是否有利于房产传承这三方面进行考虑。我们按照美国房产常见的四种持有形式,分别进行分析:


1
个人


买在个人名下,则所有权就是个人的。如果自己个人遇到任何诉讼,比如房客在你房子里受了伤诉讼你等,或者你的职业导致你被诉讼,比如医生等,则在你名下的房产都会暴露在这个诉讼之下,负有连带责任。


买在个人名下,则控制权当然归你个人,所以你自己决定这个房子的买卖、租赁等事宜。


当你把所有权传承给子女时,会涉及遗产税。绿卡和公民遗产税免税额为500万美元左右,外国人则为6万美元。


买在个人名下,则收益权归你自己。如果房屋出租,则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入为负,则可以减扣你的个人收入,减少你的税负。如果将房产出售,则增值部分需要交纳资本增值税。


2
联名


基本上和个人一样。联名有两种形式,一种是Joint tenancy,另外一种是Tenancy in common。两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方;而Tenancy in common则不是,一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy,而非夫妻关系的合伙人则用Tenancy in common。



3
公司


买在公司名下的房产归公司所有,但是公司不同于个人和联名,它是法律意义上的实体。


公司名下的资产由公司来控制,所以如果你把房产买在你自己的公司名下,那么房产的任何事情还是由你来处理和控制。


由于公司是法律和税收实体,有自己的税率,房产的净租金收益,房产的资本增值收益,都是按照公司所得税的税率来计税。


公司名下房产的传承比较简单,只要填一张表,更改股东和董事就很容易解决了。


4
信托


信托有很多种,家庭信托是一种常用的形式。信托主要有三个重要部分组成:一是trustee,就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身,trust。第三是收益人,beneficiary。信托是美国富人常用的一种商业工具。


买在信托下面的资产的所有权归信托本身,也就是说不归个人,也不归公司,尽管个人和公司会成为信托的管理控制人,尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。信托里面的资产唯一属于信托本身,但是信托本身不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼,因此在它名下的资产会得到很好的保护。


信托的管理控制人是trustee,可以是个人,也可以是公司。


信托的整个运作和分配是由trustee来控制的,所以只要更换trustee就可以达到传承的目的。

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