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2018年中国写字楼投资市场走向预示

亿业堂商业地产 2019-01-10 12:17:06


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2017年全球房地产投资水平创下1.62万亿美元的新高,其中值得注意的是,亚洲投资者是推动房地产投资实现纪录创新的主要力量。随着亚洲资本来源范围的不断扩大,预计未来一段时间将继续占据主导地位。在亚洲市场,中国依然占据优势,北京表现优于作为2016年首选市场的上海,前者的成交量(包括土地)同比增长105%。

 中国在快速变革中与时俱进的能力,未来的五至十年将是中国的转型期,而其首要驱动力则来自于经济结构转型。具体来说,中国将从中等收入经济体迈向高等收入经济体。在此过程中,制造业将逐渐向高附加值产业转型,服务业和消费将成为更加强劲的增长引擎,区域发展也将更加平衡,这些因素都将共同推动中国整体经济的未来发展。2018年预期看到国内一二线城市的写字楼需求结构将反映出经济重心向创新和服务倾斜的趋势。

去杠杆进程的推进,将为非银行贷款机构带来机遇。未来三年,中国房地产企业面临近900亿美元的债务偿还压力,但由于针对房企发债的监管力度并未放松,部分开发商将不得不寻求海外融资。在这样的市场环境下,小型开发商对非传统渠道的融资需求变得尤为强劲。此外,风险偏好较强的投资者可以将目光适时转向中国的不良资产贷款市场。商业银行房地产不良贷款率的上升、以及对不良贷款处置力度的加大,都为投资者带来了一系列潜在投资机遇。

中国是极具吸引力的商业地产投资目的地。随着经济增长进入新常态,资本将继续看好这一潜力市场。据保守估计,中国商业地产市场有望在未来三年内迎来约140亿美元的跨境资本,成为亚太区内房地产私募基金的最大投资目的地。随着经济稳中向好势头的日渐明朗,更多的基金将继续投向机会众多且回报改善的上海、北京和深圳等中国一线城市。 

与资本持续流入相伴的是中国投资市场的逐渐成熟。未来三年中,增值型、机会型及核心增益型投资预计将显著增加。存量资产改造、不良债务或利基板块等领域也将为投资者提供更多投资选项。我们相信,投资渠道的拓宽将使中国商业地产市场变得更具吸引力。 

此外,大宗物业投资也是中国商业地产投资市场内一股不可忽视的重要力量。2017年,中国商业地产大宗物业交易总额达到了创纪录的2,300亿元人民币(约364亿美元)。在货币政策持续利好、开发商和机构资本需求保持强劲的背景下,预计2018年大宗物业交易市场表现继续活跃。

TMT行业在全国范围的快速扩张是我们一直关注的重要趋势。跨国和国内TMT企业传统上集聚于北京、上海、深圳和杭州等科技重镇,但这一地域布局正在发生变化。2015年以来,排名行业前100位的互联网公司的分布中更多地出现了成都、武汉、南京等城市,并由此带来新的写字楼需求;而这些城市商业地产市场的日益成熟和人才资源方面的优势则是吸引TMT企业前往的重要原因。2018年,写字楼租赁需求将继续保持稳定,科技与国内金融企业将成为市场需求的主引擎。

中国写字楼市场的供应过剩问题将继续存在。就上海而言,由此导致的租金下降或将在一定程度上刺激租赁需求的增长。长期来看,科技行业在中国大陆及台湾市场的快速扩张,预计将带动一、二线城市非核心区写字楼需求的强劲增长。

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